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理論研究

以“優惠”價格補償超出面積?最高院:公平補償原則應貫穿始終!

2019年11月27日 10:18 來源:北京圣運律師事務所_集團訴訟網

      在房屋征收過程中存在這樣一種情況:拆遷戶被征收的房屋面積大于拆遷后安置房屋的面積,對這部分面積,拆遷方選擇以貨幣方式進行補償,但卻采用“優惠”價格。近期,有拆遷戶詢問圣運律師,這樣的補償方式合法么?實際上,最高院公布的第一批拆遷典型案例中也有相似情況。

       今天,北京圣運律師事務所主任王有銀結合典型案例為大家普法。

基本案情

        2011年4月6日,泗水縣人民政府作出泗政發[2011]15號《泗水縣人民政府關于對泗城泗河路東林業局片區和泗河路西古城路北片區實施房屋征收的決定》(以下簡稱《決定》),其征收補償方案規定,選擇貨幣補償的,被征收主房按照該地塊多層產權調換安置房的優惠價格補償;選擇產權調換的,安置房超出主房補償面積的部分由被征收人出資,超出10平方米以內的按優惠價結算房價,超出10平方米以外的部分按市場價格結算房價;被征收主房面積大于安置房面積的部分,按照安置房優惠價增加300元/平方米標準給予貨幣補償。原告孔慶豐的房屋在被征收范圍內,其不服該《決定》,提起行政訴訟。

律師解讀

       在本案中,拆遷戶的房屋面積小于安置房屋面積時,只有10平方米以內的面積部分才享受到“優惠”價格,超出這一部分,要按照市場價格結算。但是,當拆遷戶的房屋面積大于安置房屋面積時,卻自始至終要按照“優惠”價格進行貨幣補償,顯然是不公平的。

       在拆遷案件中,拆遷方補償方式和補償標準的制定要遵循公平補償原則,最直接的法律依據便體現在《國有土地上房屋征收與補償條例》第19條的規定,對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。這也可以作為本案最直接的維權依據。

       類似房地產市場價格如何確定?一般由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。拆遷戶需要注意,房產評估只具有證據性質,并不是有終局效力的法律文件,一方面,如果對房產評估結果有異議,可以向房產評估機構申請復核,也可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定;另一方面,房產評估過程中如果存在違法情況,拆遷戶還可以據此展開維權,質疑評估報告的準確性,由此否認或撤銷補償決定。因此,拆遷戶要積極配合評估,同時保證在評估時有自己人在場,方便及時收集證據,發現違法情況。

        當然,本案中還有“超出10平方米以外的面積按市場價格結算”的補償方式,拆遷戶也可以了解這一部分的補償標準,以支持自己的維權訴求。

       最終,法院撤銷了泗水縣人民政府作出的《決定》,孔先生維權取得成功。最高院對此進行的點評是:公平補償原則,應貫穿于房屋征收與補償全過程。即便對于影響面大、涉及人數眾多的征收決定,該確認違法的要堅決確認違法,該撤銷的要堅決撤銷,以有力地維護人民群眾的根本權益。

律師寄語

       實踐中,還有很多違背公平補償原則的其他情況,有的存在直接的維權依據,有的則需要借助這一原則進行法理闡釋。因此,拆遷戶遇到補償糾紛,盡量要委托專業律師協助,以獲得更好的維權效果。