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國有土地上被征收房屋評估時點如何確定

2019年11月14日 16:22 來源:北京圣運律師事務所_集團訴訟網

   現實生活中經常遇到政府發布征收公告、制定征收補償方案后遲遲不拆遷不補償的情況,那時隔多年之后房屋仍要按照幾年前的評估報告來補償嗎?圣運律師為您解讀:被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。圣運律師通過一則最高人民法院的裁判案例,來給大家分析一下。

【案情簡介】

   2013年7月,福建省福州市某區政府作出鼓房征〔2013〕32號《福州市某區人民政府房屋征收決定書》并公告,征收補償方案于同日公布,補償實行貨幣補償和產權調換相結合的方式,并規定簽約期限為2013年7月30日至2013年9月7日。李某一家的房屋就在上述項目征收范圍內,但在簽約期限內未與征收部門達程補償協議,評估公司對李某房屋進行評估,評估時點為征收決定公告之日,即2013年7月19日。

   2015年6月,征收部門將評估報告送達給李某,期間也一直與李某一家進行洽談,始終未達成一致意見。2016年4月18日,征收部門報請區政府作出房屋征收補償決定。2016年5月23日,區政府對李某一家《房屋征收補償決定書》,依據的是以2013年7月為評估時點的評估報告。李某一家不服,便向法院提起行政訴訟,請求撤銷上述房屋征收補償決定書,一審二審敗訴,便向最高人民法院提起再審。最終最高人民法院支持了李某一家的訴訟請求。

【圣運律師點評】
 

   本案的爭議焦點為:征收部門在評估報告載明的一年應用有效期內,未與李某簽訂補償安置協議,也沒有及時作出補償決定,作出補償決定距離征收決定公告明顯遲延,且同期被征收房屋價格上漲幅度明顯高于產權調換房屋的,是否仍應以征收決定公告時點作為評估時點,并以此結算李某一家房屋與產權調換房屋的差價款。

圣運律師認為不能以征收決定公告為評估時點,理由如下:

    首先,市、縣級人民政府因公共利益征收國有土地上被征收人房屋時,應當對被征收人給予公平補償;而公平補償的基本要求即為不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。市、縣級人民政府在以征收決定公告日作為評估時點后,應當盡可能快速通過簽訂補償安置協議或者作出補償決定的方式,及時對被征收人進行補償,并固定雙方的權利義務,確保補償的實質公平。

   其次,如果征收部門與拆遷戶未在規定時間內就補償達成一致,后續作出房屋征收補償決定時,所依據的評估時點“房屋征收決定公告之日”就應當結合 “公平補償原則”進行法律解釋,而不能靜止、孤立、機械地強調不論征收項目大小、征收項目實施日期、以及是否存在市、縣級人民政府及其職能部門的單方責任,也不考慮實際協議簽訂日或者補償決定作出日甚至實際貨幣補償款支付到位日的區別,均以征收決定公告之日作為評估時點。

   最后,目前法律制度下的房屋征收與房屋強制贖買有一定的相似性,結合市場經濟條件下房屋買賣在交付房屋與交付購買金時間間隔過長情況下的定價機制,以房屋實際交付時點確定的價格更為公平合理,即以一方交付房屋另一方交付購買金更為適宜;而房屋征收中的產權調換類似于以房換房,以雙方同時交付房屋時點更為適宜。而對于以補償決定而非補償協議方式進行的產權調換而言,在補償決定明顯存在不合理遲延的情況下,以補償決定作出時點作為確定房屋價值的評估時點,也更有利于實現公平補償。

【圣運律師建議】

   圣運律師在此提醒廣大房屋拆遷朋友,在拆遷過程中一定要注意評估報告的評估時點是否與房屋征收補償決定作出的時間相隔過久,如果遇到評估報告不合理的情況,運用法律武器保護自己的合法權益。